揭开店面房东宁可空租也死不降价的背后真相

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揭开店面房东宁可空租也死不降价的背后真相

自去年以来,全台各大商圈纷纷传出倒店潮,许多陪伴大家长大的传统商店,纷纷歇业,令人不胜唏嘘。探究原因,多半是店家捱不住过高店租,入不敷出下,纷纷撤离,众人不禁想问:「房东为何宁可放着空租,也死不降价?」《远见》替您解答。

在北部地区开店的陈佳燕(化名),十多年前加盟创业,一开始经营 5 年后,由于房东要卖房,迫使她转战新据点。

几经寻觅下,她找到了一处坪数大上一倍的新店面,但月租也从原本 5 万变成 10 万。当时收益不错,她认为扩大营业后,应该足以应付上涨的租金,毅然租下来。没想到,却是恶梦的开始……

随着同业竞争及商圈没落,业绩一年不如一年,雪上加霜的是,房东还每年调涨房租 3%,营运开始出现赤字。咬牙经营几年后,直至租约快到期时,才开口请求房东降租,更表明未来营运起色后,还愿意调回房租。

没想到房东态度强硬,当场拒绝。更令人傻眼的是,没过几天,陈佳燕竟还收到房东寄来的存证信函,警告她,若不续租,得立即将屋况还原,否则提告!

这让陈佳燕陷入天人交战。一来担心找不到合适新据点,二来担心转换地点后,客源流失,只好忍痛续租。但生意不但没好转,店租还从每月 10 万涨到 13 万,近来已负债累累。儘管租约尚未到期,仍觅新店面,决定搬家。

孰料,当陈佳燕情商原房东让她提前解约时,房东却立刻翻脸,不但不愿返还 2 个月押金,由于距离租约到期日还有一年多,房东表示,就算不租,也要依约逐月收取剩余房租。陈佳燕算算,一旦搬走,租金加压金足足赔掉 250 万元左右,但不搬,也是赔本经营,让她痛苦万分。

几天后,陈佳燕第二次收到房东的存证信函,警告她要履行应尽的义务,她很生气:「不通情理就算了,还把存证信函当 e-mail 在发!」

当陈佳燕再度和房东协商时,还被当面呛声。房东表示,自己拥有 6、7 个店面,先前曾有几个知名体系的房客也要中途退租,他统统不退押金、坚持收租到合约到期,双方对薄公堂,最后都是房东胜诉。

整起事件让陈佳燕十分无奈,心想,自己并非恶房客,更不曾延缴房租,只是因为经营困难,要求降租,就收了 2 次存证信函,更不解的是,拥有 5、6 个店面的房东,其实已有 4 个店面因房客不敷租金成本而不再续租,空租半年多,但为何房东就是宁可让店空着,没租金可收,也不降租?

揭开店面房东宁可空租也死不降价的背后真相

就像去年以来,全台各大商圈纷纷传出倒店潮。台北东区不少店面都闲置,让许多国人不禁要问,为什幺多数房东,零愿店面空着,也死不降价呢?

为何房东不能共体时艰,稍微把租金下降,让房客可以活下来,也收得到房租,不是双赢吗?

根据主计处物价指数指出,其中租金指数部分,主计处以 2016 年为基準,指数定为 100,即可发现近 3 年来的房屋租金指数可说是月月上涨,以最近的 2019 年 3 月来说,指数为 102.41,对比于 3 年前,也就是 2016 年 3 月的指数 99.72 来说,涨了 2.7%。

另外以去年起就被媒体关注的东区倒店潮,正是因为近几年店家不敷高租金,而纷纷收摊,即便目前东区的租金已出现止涨状况,但随着商圈没落,人潮减少,让店家入不敷出,加上与房东协商降价未果,最后只好认输出场。

为什幺房东就是不降价呢?「这得先从房东的背景来解构,」拥有数十年店面仲介经验的屋比房屋比价创办人叶国华分析,台湾的店房东,大致可分为赚房屋价差或赚租金的「投资型房东」,以及早期拥有房产,没有房贷及资金压力的「传统型房东」。不同类型的房东,都有不降租的原因。

揭开店面房东宁可空租也死不降价的背后真相

类型 1:赚价差的短线投资型房东

首先是赚价差的短投型房东。叶国华分析,这类型房东,最主要是想短期间内转手卖出,赚取差价,收租是其次。但偏偏店面的价值与住家不同,买家评估店面的价值,是以租金投报率算出买价。

例如买家以 6% 租金投报率为底限,目前月租金 10 万,年租金则为 120 万,那幺买家合理进场价应为 2,000 万元;一旦月租金调降为 9 万元,年租金为 108 万元,回推后的合理买家只剩 1,800 万元;若再降至 8 万元,则再减至 1,600 万元。

「等于月租金每降 1 万元,店面就少 200 万元价值,所以他们才不轻易降价!」叶国华指出,「一赔就足足 20 个月租金,因此宁可空租 20 个月,也要守住行情。」

屋比房屋比价趋势研究中心总监陈杰鸣更表示,若屋主想创高卖价,只要调涨租金 1 万元,就可以将房价行情拉高 200 万元。

因此坊间传说,曾有屋主为了拉高行情,还情商房客与房仲租金以少报多,製造假行情。例如实收月租 10 万元,但合约及实价登录的行情却为 11 万元,房东私下将 1 万元价差退给房客,房价就能足足多 200 万。

揭开店面房东宁可空租也死不降价的背后真相

类型 2:赚租金的长线投资型房东

第二类为以租金为主收入的长线投资型房东。这类型的房东也想卖店面赚价差,只是大多买在高点,转手不易,只好先以长期收租为主,等待售价行情翻涨后,再出售。

「许多鲑鱼返乡的台商,都属于这类型的投资客,」叶国华分析,早年台湾遗赠税率高达 50%,许多事业有成的台商想把财产过继给子女,都得被课重税,店面一度成为最佳的避税工具。

例如该台商欲将 2 亿赠予小孩,若用现金,会被课 1 亿元遗赠税,但若先买店面,再赠予孩子,由于当时是以公告现值为课税税基,2 亿元的店面,公告现值往往只有 2,000 万,赠予后,顶多课徵 1,000 万税金,足足省了 9,000 万。

「因此,过去店面交易热络不是没道理,却也让店面售价在几轮换手后,快速飙升。」叶国华指出。

后来遗赠税大幅调降,店面行情炒到高点后,店面不但失去节税诱因,也难以赚到价差,使这些买在高点的投资客,只好靠租金赚钱。

偏偏店面市场历经十多年飙涨,租金投报率早已从早期 10% 以上,降至目前 3% 左右。「部分买在高价的投资型店房东,甚至只求守住 2% 以上、高于定存的投报率,」陈杰呜更透露,假使房东还背着巨额贷款,若租金投报率低于 2%,等于无法支应房贷利息支出。

值得注意的是,低租金投报率的环境下,房东降租的代价更大。

陈杰呜分析,同样以 10 万月租金为例,若房东租金投资率只有 2%,代表当初购入价格为 6,000 万元,假使后来降租至 9 万元,售价估值恐怕只剩 5,400 万,一差差了 600 万元,房东更不愿意降价。

揭开店面房东宁可空租也死不降价的背后真相

类型 3:不缺资金的传统型的房东

相对于投资型的房东,没有资金压力的传统型房东,对租金的坚持更硬。

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫分析,目前台湾有许多店面房东持有时间早,一来取得成本极低,根本没有房贷压力,二来拥有数量大,因此没有让价求租的压力,甚至很怕降了一户,其他承租户都要求降租:「因此,只要熬得过,少租几个月,没差!」

黄舒卫进而指出,这类型房东非常富有,很多长年住在海外,对台湾市场资讯判断慢,也有些年纪大或资产累积雄厚,对价格调整的动机低。甚至,这类型的房东,早就包租二房东再转租,因此降租压力都落在二房东身上。因此这类型房东的降租压力,也不大。

不过诚如永庆房屋信义区高资产服务部经理余沛政所言,儘管房东不降租,看似有逼不得已的理由,但若长久不让利,房客也无力承租,让商圈萧条,不但租金难收,也让买方不愿进场接手,一旦滞销过久,最后也可能让价格崩盘,造成租金、房价、店家、商圈……全盘皆输的局面。